İstanbul ve Ankara başta olmak üzere metropollerdeki dev konut projelerinde son dönemde mülk sahipleri ile inşaat firmaları arasında ciddi bir yönetim çekişmesi yaşanıyor. Bazı müteahhitlerin, yönetim planlarına ekledikleri maddelerle site yönetimini 5 yıl, 10 yıl hatta 20 yıl boyunca kendi belirledikleri firmalara emanet etmesi, “Bu uygulama hukuki mi?” sorusunu beraberinde getirdi. Kat Mülkiyeti Hukuku Bilirkişisi Murat Erdoğan, mülk sahiplerinin haklarını ve müteahhitlerin bu uygulamalarının yasal sınırlarını değerlendirdi.
Neden Yönetim Hakkı Kat Maliklerine Aittir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca site yöneticisinin seçimi, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı bakımından yüzde 51 çoğunluğu sağlamasıyla gerçekleştirilir. Murat Erdoğan, bu kuralın emredici olduğunu belirterek, yönetim planına yazılan ve maliklerin seçme hürriyetini kısıtlayan uzun süreli yetkilendirmelerin hukuken geçersiz olduğunu vurguladı. Yönetimin ancak seçimle göreve gelip seçimle görevden uzaklaştırılabileceğini belirten Erdoğan, “değiştirilemez” ibarelerinin yasal bir dayanağı olmadığını ifade etti.
Yargıtay Uzun Süreli Yönetim Sözleşmeleri İçin Ne Diyor?
Yüksek yargı organı olan Yargıtay, konuya dair kararlarında net bir tavır sergiliyor. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kat maliklerinin yönetim haklarını uzun yıllar boyunca bir firmaya devreden maddeler KMK’ya aykırılık teşkil eder. İnşaat firması henüz tüm daireleri satmamış olsa dahi, malik iradesini yok sayan 10 veya 20 yıllık sözleşmeler imzalayamaz. Yargıtay kararlarında şu ifadeler öne çıkıyor:
“Yönetim sözleşmeleri makul süreli olmalı. Kat maliklerinin seçim ve denetim hakkını ortadan kaldıran hükümler geçersizdir. Yönetimi adeta ‘ipotek altına alan’ uzun süreli sözleşmeler bağlayıcı kabul edilemez. Yeniden vurgulamak gerekirse site yönetimi kiralanamaz, devredilemez, rehin verilemez. Yönetim hakkı maliklerin asli hakkıdır.”
KMK 73. Madde Yönetim Dokunulmazlığı Sağlar mı?
Müteahhitlerin genellikle KMK’nın 73’ncü maddesini gerekçe gösterdiğini belirten Erdoğan, bu maddenin bir “organizasyon düzenlemesi” olduğunu söyledi. Bu düzenlemenin amacı büyük sitelerde blok yönetimi ile toplu yapı yönetimi arasındaki karmaşayı çözmektir. Ancak bu madde, maliklerin iradesini devre dışı bırakmaz. Murat Erdoğan, “73. Madde bir organizasyon maddesidir, yönetim dokunulmazlığı maddesi değildir” diyerek mülk sahiplerinin seçme yetkisinin baki olduğunu hatırlattı.
Aidatlar Nerelere Harcanıyor?
Özellikle rezidanslarda maliklerin ilgisizliği, aidatların denetimsiz kalmasına yol açabiliyor. Bazı kötü niyetli uygulamalarda, müteahhitlerin 5 yıllık garanti süresi dolmadan inşaat eksiklerini aidatlarla tamamladığı iddia ediliyor. Murat Erdoğan bu konuda şu uyarıları yaptı:
- Aidatlar sadece ortak giderler için kullanılmalıdır; müteahhit yükümlülüklerini karşılamak için değil.
- Şeffaf olmayan bütçeler ve denetimsiz hesap hareketleri ekonomik kayba neden olur.
- İşletme projeleri, gelir-gider tabloları ve hizmet sözleşmeleri mutlaka kontrol edilmelidir.
Mağdur Malikler Nasıl Bir Yol İzlemeli?
Yönetimi 10-20 yıl gibi sürelerle bir firmaya hapsedilmiş mülk sahiplerinin izleyeceği adımlar şunlardır:
- Belge Toplama: Tüm finansal kayıtlar ve sözleşmeler talep edilmelidir.
- Bilinçlenme: Diğer kat malikleriyle iletişim kurularak ortak hareket edilmelidir.
- Olağanüstü Genel Kurul: Arsa payı ve sayı çoğunluğu sağlanarak olağanüstü toplantı çağrısı yapılmalı ve yeni yönetim seçilmelidir.
- Yargı Yolu: Genel kurul toplanamıyorsa, her malik tek başına Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak sözleşmenin hükümsüzlüğünü ve kayyum atanmasını talep edebilir.
Sonuç olarak, yönetim planında ne yazarsa yazsın, kanunların üzerinde hiçbir hüküm bulunmamaktadır. Erdoğan’ın da belirttiği üzere; yönetim şirketi güçlü, sözleşmeler uzun süreli olabilir; ancak yönetim hakkı asıl hak sahibi olan kat maliklerinindir.
